Menu

7 mei 2018

Het geheim van de koopprijs voor registergoederen

De hoogte van de koopprijs is voor een koper en verkoper vaak de meest gevoelige, commerciële informatie in de voorgenomen transactie. Toch is bij wet verplicht om de koopprijs te vermelden in de stukken die in de openbare registers worden geregistreerd.
Steeds vaker komen partijen echter expliciet overeen om – zeker tijdens de onderhandelingen – informatie over de voorgenomen transactie strikt vertrouwelijk te houden. Aangezien de gebruikelijke boeteclausule ook aan deze verplichting is gekoppeld, kan een verschil van mening over het mogen inschrijven van de koop en daarmee kenbaar maken van de koopprijs behoorlijke gevolgen hebben.

Vereiste bij registratie van de koop

De inschrijving van de koop bij het kadaster beschermt een koper tegen een later gelegd beslag op het registergoed of een later faillissement van de verkoper. In dat kader kan ook een verkoper een belang hebben bij een ingeschreven koop, zodat de levering doorgang kan vinden, bijvoorbeeld bij een onverwacht conservatoir beslag voor een lage en zeer discutabele vordering.

Voor deze Vormerkung is een schriftelijke verklaring nodig van een notaris. De verklaring kan een uittreksel van de koop omvatten, maar dient in ieder geval de essentialia van de koop te vermelden. Lange tijd is er discussie geweest over welke onderdelen van de koop essentieel zijn, maar de koopprijs behoort daar zeker toe.
Wanneer confidentiality niet nadrukkelijk door partijen is overeengekomen, kan nog steeds een lastige situatie ontstaan voor de notaris. Na een verzoek tot het opmaken van een registratieverklaring door de koper (en het verstrekken van de door beide partijen origineel ondertekende koopovereenkomst), dient de notaris te controleren bij de verkoper of deze erkent dat een koop tot stand is gekomen. Hierdoor is het makkelijk voor een verkoper om alsnog te voorkomen dat de koop wordt geregistreerd.

Commerciële diensten voor een openbare register

In de uitgebreide evaluatie van de beschermende werking van de ingeschreven koop in 2009 wordt gesteld dat de koopprijs ingeschreven dient te worden om bijvoorbeeld schuldeisers inzicht te geven of frauduleus gehandeld wordt. Ook in de parlementaire geschiedenis wordt aan deze positie van schuldeisers veel belang gehecht. Anderzijds lijkt achtergrond van de vermelding van een prijs in de leveringsakte eerder te zijn om de waardeontwikkelingen inzichtelijk te maken en op deze manier tot een totale markttransparantie te komen.
Het kadaster registreert de prijzen echter specifiek per registergoed, waardoor de laatste koopprijs van een registergoed een apart te kopen product is. In het debat vandaag de dag over de Algemene Verordening Gegevensbescherming zou de publieke opinie over deze commerciële dienst van het kadaster wel eens anders kunnen zijn. Zeker nu gespecialiseerde bedrijfjes opkomen die zich richten op de doorverkoop van uitsluitend deze data.