Menu

30 juni 2016

Hoge Raad geeft nieuwe mogelijkheden voor projectontwikkeling

De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan over de fiscale gevolgen van sloopafspraken tussen verkoper en koper.  De uitspraak is van belang voor projectontwikkelaars, die er potentieel nieuwe mogelijkheden mee krijgen.

De zaak (met als kenmerk ECLI:NL:HR:2016:1202) betreft een conflict met de Belastingen. Het is zinvol om de voorgeschiedenis kort te schetsen. Op 5 december 2008 gaan partijen een koopovereenkomst aan voor de levering van vier percelen bouwgrond. In deze overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat koper zorg zal dragen voor de sloop van de aanwezige gebouwen en voor het bouwrijp maken van de percelen. Verkoper en koper hebben hierbij afgesproken dat deze  handelingen plaats zouden vinden voorafgaand aan de juridische levering en dat de kosten van de sloop en het bouwrijp maken voor rekening van koper gekomen.Verkoper en koper zijn tevens overeengekomen dat koper de kosten die de verkoper moet maken voor de beëindiging van de bestaande huurovereenkomsten aan verkoper zal vergoeden. Ook zal  koper voor zijn rekening een ruimtelijke onderbouwing voor het plangebied laten opstellen en aan de gemeente de eventuele planschade vergoeden.

Naheffing

In de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad van de gemeente instemt met de realiseringsovereenkomst voor het betreffende plangebied. Indien de verlening van de benodigde vergunningen niet zou plaatsvinden, dan konden zowel koper en verkoper de overeenkomst ontbinden. De daarmee verband houdende kosten zouden dan voor rekening van verkoper komen.

Ter uitvoering van de overeenkomst vindt op 20 december 2010 de juridische levering van de percelen aan koper plaats. Omdat verkoper BTW ondernemer is en de levering betrekking heeft op percelen grond die kwalificeren als bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelasting, wordt de levering van rechtswege belast met omzetbelasting. Met het oog daarop doet koper voor de heffing van overdrachtsbelasting een beroep op vrijstelling van overdrachtsbelasting ex art. 15 WBR.

De inspecteur legt echter een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op omdat hij van mening is dat koper vóór de juridische levering al de economische eigendom van de percelen heeft verkregen, toen er nog geen sprake was van een bouwterrein.

Het Hof Arnhem-Leeuwarden is van oordeel dat koper niet op een eerder tijdstip dan bij de juridische levering de economische eigendom van de percelen heeft verkregen omdat -volgens het Hof- de koper voor de juridische levering uitsluitend een recht op levering in de zin van artikel 2, lid 2, laatste volzin, van de Wet BRV heeft verkregen. Hierbij wordt door het Hof overwogen dat het risico dat de benodigde vergunningen niet zouden worden verleend, niet bij koper rustte. Voor het Hof is het niet relevant dat de sloopkosten voor rekening van koper kwamen. Dit is naar de mening van het Hof namelijk geen gegeven dat maakt dat koper een groter of ander belang bij waardeverandering van de onroerende zaak heeft verkregen, anders dan het belang dat voortkomt uit het recht op levering tegen een in een koopovereenkomst gefixeerde prijs.

Mogelijkheden voor projectontwikkeling

In haar uitspraak heeft de Hoge Raad geoordeeld het arrest van het Hof niet onbegrijpelijk en evenmin onvoldoende gemotiveerd te vinden en dat koper slechts een recht op levering heeft verkregen.De tussen partijen overeengekomen afspraken over de uit te voeren werkzaamheden resulteren er niet in dat koper de risico’s van waardeverandering van het registergoed heeft verkregen. Mitsdien is er geen sprake van de verkrijging van de economische eigendom.

De uitspraak van de Hoge Raad is relevant voor de projectontwikkeling aangezien hiermee nieuwe mogelijkheden ontstaan voor inkleuring van de partijafspraken. Uiteraard is een zorgvuldige schriftelijke vastlegging van deze afspraken van belang. Mocht u over het vorenstaande vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met Geert van Eijsden (g.vaneijsden@vbcnotarissen.nl) of met uw eigen contactpersoon bij VBC notarissen.