Menu

12 februari 2016

Mede-eigendom? Leg de spelregels vast!

Als er sprake is van gemeenschappelijk eigendom, mag een deelgenoot dan zijn aandeel overdragen zonder de toestemming van de overige deelgenoten of kan dat slechts met toestemming van de overige deelgenoten?

Casus

In 1996 heeft X met zijn drie broers een perceel in gezamenlijke eigendom verworven. Bij de eigendomsverkrijging zijn geen afspraken gemaakt voor het geval een deelgenoot zijn aandeel in het perceel wil vervreemden. X heeft aangegeven dat hij het gehele perceel aan zichzelf toegedeeld wenst te krijgen, maar zijn drie broers hebben in 2015 hun aandelen in het perceel vervreemd aan een derde. X wil dat deze levering ongedaan wordt gemaakt. Volgens X waren zijn broers beschikkingsonbevoegd omdat uit hun rechtsverhouding voortvloeit dat de deelgenoten niet over hun onverdeeld aandeel in het perceel kunnen beschikken zonder toestemming van alle deelgenoten.

Oordeel rechter

Volgens de rechter is in beginsel iedere deelgenoot bevoegd om over zijn aandeel in een gemeenschappelijk goed te beschikken. De vrije beschikking over een aandeel in een gemeenschap kan echter worden beperkt door een tussen de deelgenoten bestaande contractuele verhouding of uit een andere rechtsverhouding. Dan zijn de deelgenoten niet bevoegd om over hun aandeel te beschikken zonder toestemming van de andere deelgenoten.

In dit geval stelt de rechter vast dat er geen sprake is van een contractuele verhouding tussen X en de broers waaruit voortvloeit dat de broers niet bevoegd zijn om over hun aandeel in het perceel te beschikken zonder toestemming van de andere deelgenoten. Dat er tussen partijen circa 20 jaar sprake was van een zakelijke samenwerking die mogelijk was door hun verwantschap, maakt dit niet anders. Een samenwerking tussen de deelgenoten is wel essentieel voor het gezamenlijke gebruik van het perceel. X wordt nu geconfronteerd met een partij waarmee volgens X  een samenwerking niet mogelijk is omdat er geen gezamenlijke missie noch verwantschap bestaat met deze andere partij ?.

Conclusie

In de praktijk komt het regelmatig voor dat partijen gezamenlijk vastgoed verwerven. Deze uitspraak geeft aan dat in het geval van mede-eigendom het verstandig is om aanvullende afspraken vast te leggen, zoals de overdracht door een deelgenoot van zijn aandeel, het overlijden van een van de deelgenoten, of indien een van de deelgenoten financiële problemen  krijgt.  De notaris kan u hierbij adviseren. U voorkomt daarmee onaangename verrassingen.

Mocht u over het vorenstaande vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met Esther Ruitenbeek (e.ruitenbeek@vbcnotarissen.nl) of met uw eigen contactpersoon bij VBC notarissen.