Menu

13 mei 2020

Monddoodclausule met kettingbeding opnieuw nietig

Hof Den Bosch heeft zich recent uitgesproken over een zogenaamde “monddoodclausule”. In een leveringsakte was tussen partijen vastgelegd dat de koper geen bezwaar van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook mocht indienen voor wat betreft toekomstige (bouw)plannen van de agrarische bedrijven op twee naburige percelen. Aan deze monddoodclausule was ook een kettingbeding gekoppeld.

Wederom is uitgemaakt dat het beding in strijd is met de openbare orde. Het Hof overweegt dat het formuleren van deze clausule nauw luistert.

Casus

In een leveringsakte was tussen partijen vastgelegd dat de koper geen bezwaar van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook mocht indienen voor wat betreft de toekomstige (bouw)plannen van agrarische bedrijven op twee naburige percelen. Aan deze monddoodclausule was ook een kettingbeding gekoppeld.

Na de rechtbank heeft het Hof heeft nu ook geoordeeld dat het beding nietig is. De omstandigheden die bij de beoordeling een rol spelen, zijn dat de gemaakte afspraken niet alleen voor de bij de leveringsakte betrokken partijen gelden, maar ook voor rechtsopvolgers. Daarnaast blijkt uit de formulering dat de toegang tot de rechter vrijwel volledig is ontnomen voor milieuwetgeving en planologische ontwikkelingen. Het ziet voorts op huidige regels en toekomstige ontwikkelingen, en er is geen beperking opgelegd naar specifieke bedrijfsactiviteiten, concrete aangelegenheden of specifieke situaties.

Het Hof oordeelt dat dit beding een ruime, vrijwel onbegrensde werking heeft, die ook nog eens niet beperkt is in tijd. Hierdoor ontstaat een ontoelaatbare inbreuk op het recht op rechtsbescherming, en daarmee is het beding in strijd met de openbare orde.

De omstandigheid dat bijvoorbeeld de koper bekend is met het beding, de hoogte van eventuele boetes en met de bedrijfsactiviteiten van de verkoper, maken dit niet anders. Het belang van de verkoper bij het beding rechtvaardigt niet de vergaande inbreuk op het recht van koper en zijn rechtsopvolgers op rechtsbescherming.

De verkoper heeft ook niet kunnen aantonen dat er bijzondere omstandigheden zijn waardoor het beding toch zou moeten worden gehandhaafd.

Hof Den Bosch 7 april 2020, nr 200.241.387/01 (GHSHE:2020:1212)

Conclusie

Deze uitspraak van het Hof sluit aan bij de eerder door mij behandelde uitspraak van Hof Den Bosch 9 mei 2017, nr 200.185.299/01 (GHSHE:2017:2096).

Als een partij een monddoodclausule, al dan niet met kettingbeding wil opnemen in een akte, luistert de formulering dus nog steeds nauw!

Mocht u over het vorenstaande vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met Esther Ruitenbeek (e.ruitenbeek@vbcnotarissen.nl) of met uw eigen contactpersoon bij VBC notarissen.