Menu

1 september 2016

Ouderdomsclausule bij woningverkoop is beperkt houdbaar

“Woningverkopers moeten gebreken melden, maar kunnen zich met een ouderdomsclausule slechts beperkt indekken”. De ‘mededelingsplicht’ en de ouderdomsclausule in eenkoopovereenkomst kunnen botsen. Dat gebeurde onlangs voor de rechter, die een interessante uitspraak deed die voor alle woningkopers en verkopers relevant is.

De kantonrechter te Rotterdam deed onlangs uitspraak over het samenspel tussen mededelingsplicht van de verkoper en de ouderdomsclausule in een koopovereenkomst. De redelijkheid en billijkheid stonden in deze zaak een beroep op de ouderdomsclausule in de weg omdat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden.
De casus die aan deze uitspraak ten grondslag ligt was als volgt.

Koper en verkoper zijn op 12 juni 2014 met elkaar een koopovereenkomst aangegaan met betrekking tot een in 1901 gebouwde woning. In de koopovereenkomst is een algemene garantie opgenomen dat de woning die feitelijke eigenschappen zal bezitten die normaal zijn voor een gebruik als woonhuis. Daarnaast is een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen, waarin werd bepaald dat het ontbreken van een of meer eigenschappen voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de woning aan de overeenkomst, voor rekening en risico zou komen van koper. Koper heeft op 30 oktober 2014 de sleutels van de woning gekregen, waarna de levering van de woning op 25 november 2014 heeft plaatsgevonden. Tijdens in opdracht van koper uitgevoerde werkzaamheden, die plaatsvonden voor de levering, komt aan het licht dat er ernstige gebreken zijn aan het dak, de vloer en de schoorsteen. Naar aanleiding hiervan laat koper een bouwkundige inspectie uitvoeren. De bouwkundige constateert dat het gebreken betreft waarvan de verkoper op de hoogte moet zijn geweest. De koper kiest er voor om de levering toch plaats te laten vinden, maar deelt daaraan voorafgaande per brief aan de verkoper mee dat hij zich alle rechten voorbehoudt ten aan zien van het vorderen van een schadevergoeding. Hierna start koper, nadat hij zelf de gebreken aan de woning heeft hersteld, een procedure om zijn schade te verhalen.

Procedure

Koper beroept zich op non-conformiteit (het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst, artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek) en schending van de mededelingsplicht door verkoper. Verkoper verweert zich door op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst te wijzen. De rechtbank oordeelt dat er in ieder geval sprake is van non-conformiteit nu verkoper in de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat de woning geschikt was voor normaal gebruik, terwijl dat niet het geval bleek te zijn. Voor een geslaagd beroep op non-conformiteit is het niet van belang of de verkoper op de hoogte was van de gebreken en deze heeft verzwegen, of dat hij daarvan niet op de hoogte was. Het is niet vast komen te staan dat de gebreken de koper onmogelijk hadden kunnen ontgaan. Een beroep van verkoper op artikel 7:17 lid 5 Burgerlijk Wetboek (waarin is bepaald dat koper geen beroep op non-conformiteit toekomt indien de gebreken hem bekend zijn of bekend hadden kunnen zijn ten tijde van het sluiten van de overeenkomst) slaagt daarom niet. Nu er volgens de kantonrechter sprake is van non-conformiteit stelt koper zich op het standpunt dat het op grond van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verkoper een geslaagd beroep zou kunnen doen op de ruim geformuleerde ouderdomsclausule nu verkoper, volgens koper, niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. De rechtbank is met de koper van mening dat indien vast komt te staan dat verkoper inderdaad van de gebreken af wist, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verkoper zich hiermee kan exonereren van zijn aansprakelijkheid.

Uitspraak

Op grond van door koper aangeleverde stukken komt de kantonrechter uiteindelijk tot de conclusie dat de verkoper van de gebreken moet hebben geweten, en oordeelt dat om die reden de verkoper geen beroep op de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule toekomt, en de verkoper dus schadeplichtig is. De schade wordt door de rechtbank geschat omdat de herstelwerkzaamheden door de koper in eigen beheer zijn uitgevoerd waarbij een correctie wordt toegepast omdat rekening moet worden gehouden met ‘nieuw voor oud’.

Het ten behoeve van een verkoper opnemen van een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst zal een verkoper slechts in beperkte mate beschermen. Schending door verkoper van zijn wettelijke mededelingsplicht brengt, op grond van redelijkheid en billijkheid, in ieder geval met zich mee dat een verkoper zich niet zomaar op een dergelijke algemeen geformuleerde bepaling kan beroepen.