Menu

2 oktober 2017

Overstap naar het nieuwe Amsterdamse erfpachtstelsel vanaf 1 oktober mogelijk

De 110.000 Amsterdamse erfpachters kunnen vanaf nu een aanbieding opvragen voor de overstap naar het nieuwe erfpachtstelsel. Op de website [https://berekenuwoverstap.nl/bereken-overstapkosten/] geeft een gemakkelijke rekenprogramma  per direct een financieel overzicht.

Korting!

Het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht (dat de mogelijkheid van een hoge canonherziening bij het einde van een tijdvak uitsluit) was een politiek heet hangijzer dat fel bekritiseerd is. Mede onder deze druk is afgelopen zomer nog ingestemd met een flinke korting om overstappers te verleiden. Naast deze afslag van 25% is de WOZ waarde van 2014 of 2015 uitgangspunt en de zogenaamde buurtstraatquote [https://maps.amsterdam.nl/bsq/] verlaagd.

Een stormloop van overstappers wordt niet verwacht. Zeker niet nu de mogelijkheid wordt gegeven om tot 2020 onder dezelfde voorwaarden van 2017 over te stappen. Kortom, geen haast om over te stappen, maar om een gedegen financiële planning voor de toekomst te maken zou een erfpachter van het aanbod op de hoogte moeten zijn. 

Gewijzigde voorwaarden

Deze zomer is ook gewijzigd beleid vastgesteld dat vanaf 1 januari 2018 voor alle erfpachtrechten zal gelden. De wijzigingen in het beleid lijken een opschoonactie. De vier bestaande beleidsstukken over bestemmings- en bebouwingswijziging worden bijvoorbeeld samengevoegd tot één beleidsstuk. Over het algemeen vervallen er nauwelijks voordelen. De nieuwe beleidsregels bevatten zelfs mogelijke extra voordelen (zoals een hardheidsclausule bij samenvoeging van erfpachtrechten). Niettemin is het raadzaam om bij een voorgenomen aanvraag voor wijziging van de erfpacht na te gaan of het oude dan wel het nieuwe beleid voordelen biedt.

Op het laatste moment is besloten de overstap alleen mogelijk te maken voor woningen. Voor commercieel en maatschappelijk vastgoed zou maatwerk noodzakelijk zijn. De discussie over het belangrijkste verschil tussen de erfpachtstelsels – de grondwaardebepaling als basis van de canonberekening – staat hierdoor nog open. In de praktijk blijkt hierdoor dat voor de gemeente maatwerk met name neerkomt op flexibiliteit om de factoren met betrekking tot de grondwaarde te interpreteren. Dat komt een transparante en eenduidige behandeling niet altijd ten goede.

Politiek

Het nieuwe erfpachtstelsel is direct gevolg van het verlies van de PvdA (en de zege van D66) in de gemeenteraadsverkiezingen van 2014. Verdere aanpassingen zullen niet snel op de agenda worden gezet door de verkiezingen van volgend jaar. Interessant zal zijn hoe deze uitslagen doorwerken in de nieuwe planning. Er is immers geen weg meer terug naar het oude stelsel en het achterblijven van commercieel en maatschappelijk vastgoed is onwenselijk. Winst op links of rechts kan natuurlijk van grote invloed zijn op de invulling van nieuwe erfpachtvoorwaarden.