Menu

19 juni 2019

Samenloopvrijstelling bij overgang van nieuwbouw als algemeenheid van goederen

Onlangs heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden bevestigd dat de samenloopvrijstelling voor nieuwbouw onder de overdrachtsbelasting (artikel 15 lid 1, aanhef en letter a Wet Belastingen van Rechtsverkeer) onder bepaalde voorwaarden inderdaad van toepassing is bij de verkrijging van een algemeenheid van goederen (artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968).

Omzetbelasting

Wanneer artikel 37d OB van toepassing is, treedt de verkrijger van de goederen in de plaats van de vervreemder. Bij deze overgang wordt geacht dat geen levering of dienst heeft plaatsgevonden, waardoor er geen heffingsmoment van omzetbelasting is. In beginsel zou daardoor de samenloopvrijstelling onder de overdrachtsbelasting geen werking hebben, maar het Hof heeft bepaald dat deze vrijstelling alsnog werking kan hebben met toepassing van onderdeel 2.2.2 van het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 31 oktober 2012, nr. BLKB2012/1752M, Stcrt. 2012, 22696.

Casus

In de onderhavige zaak zijn twee zakelijke rechten verkregen, waardoor de verkrijger rechthebbende is tot het genot van een kantoorgebouw en de eigendom van een parkeergarage. Het kantoorgebouw bestaat uit een laag deel, een toren met een aantal verdiepingen en een parkeergarage. Deze onroerende zaken betreffen nieuwbouw als omschreven in artikel 11 lid 1 sub a onderdeel 1 OB. Meer dan twee jaren voorafgaand aan de verkrijging door belanghebbende heeft verkrijger huurovereenkomsten gesloten met twee huurders. Eén huurder huurt de tweede verdieping en ongeveer de helft van de derde verdieping. De andere huurder huurt een deel van de vijfde verdieping. In de periode binnen twee jaren voorafgaand aan de verkrijging heeft verkrijger een aanvullende huurovereenkomst met eerstgenoemde huurder gesloten voor een extra deel van de derde verdieping. Daarnaast wordt de rest van de vijfde verdieping verhuurd aan een viertal andere partijen.
Op het moment van verkrijging staat een deel van de derde verdieping leeg. Dat deel is nog niet in gebruik genomen. De vijfde verdieping is volledig verhuurd en in gebruik genomen.

Uitspraak

Volgens het Hof draait het bij de vorenstaande situatie om de vraag of de huurders van de derde en vijfde verdieping, deze in zijn geheel in gebruik hebben genomen of dat sprake is van afzonderlijke delen op de verdiepingen, waardoor de samenloopvrijstelling op de afzonderlijke gedeelten, die binnen de twee-jaars periode zijn gerealiseerd en/of verhuurd, van toepassing kan worden verklaard.
In dit geval leidt de mogelijkheid van het afzonderlijk gebruik van deze gedeelten van de onroerende zaak, tot de kwalificatie van deze gedeelten als zelfstandige onroerende zaken. Bijzonder aspect is dat tijdens een zogenaamde descente (gerechtelijke plaatsopneming) de raadsheer-commissaris heeft vastgesteld dat er inderdaad sprake is van afzonderlijke delen van de onroerende zaak, wegens aangebrachte voorzieningen zoals afscheidende wanden tussen de huurders, aparte nutsvoorzieningen maar ook bouwkundige en technische voorzieningen, waaronder aparte energiemeters, een eigen toegang en dergelijke. Het enkele feit dat de afzonderlijke in gebruik genomen delen op éénzelfde verdieping zijn, maakt de conclusie niet anders. Het Hof heeft op basis hiervan geoordeeld dat de samenloopvrijstelling van toepassing is op de overgang van deze afzonderlijke delen van de derde en vijfde verdieping, waardoor het beroep op een teruggaaf van overdrachtsbelasting wordt gehonoreerd.