Menu

16 april 2020

Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten; wel verlenging, geen bevriezing

Het #coronavirus verspreidt zich op een snel tempo over de wereld. Landen zijn genoodzaakt maatregelen te treffen om de verspreiding van het virus zo goed mogelijk tegen te gaan. De maatregelen die verspreiding tegen moeten gaan, hebben enorme gevolgen op de maatschappij. Eén van deze gevolgen is dat een huurder van een woonruimte met een tijdelijke huurovereenkomst die één dezer maanden zal eindigen op straat kan komen te staan. Het vinden van een nieuwe woonruimte voor deze personen wordt door de huidige situatie aanzienlijk bemoeilijkt. Op 6 april 2020 is daarom een spoedwet ingediend.

In beginsel is artikel 228 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek voor huurovereenkomsten met een tijdelijk karakter van maximaal twee jaren met betrekking tot zelfstandige woningen en maximaal vijf jaren voor onzelfstandige woningen van toepassing. Deze aangegane huur eindigt na overeengekomen datum zonder dat daartoe een opzegging vereist is. De verhuurder is wettelijk vereist de huurder over deze beëindiging schriftelijk te informeren. Momenteel is het niet mogelijk om een verlenging aan te gaan met dezelfde huurder waarmee een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst was aangegaan. Een verlenging zou dan voor onbepaalde tijd worden overeengekomen.

De Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten heeft als doel om het mogelijk te maken dat een tijdelijke huurovereenkomst kan worden verlengd voor een bepaalde tijd met dezelfde huurder. Tijdelijke huurovereenkomsten met een einddatum na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 zouden door deze wet met één, twee of drie maanden tijdelijk kunnen worden verlengd tot uiterlijk 1 september 2020. Het wetsvoorstel laat de ruimte voor de wetgever om naderhand een latere uiterlijke datum vast te stellen tot 1 december 2020.

Van belang is of de verhuurder op of na 12 maart 2020 de huurder over de einddatum heeft geïnformeerd. Indien de verhuurder de aanzegging vóór 12 maart 2020 heeft gedaan, is een tijdelijke verlenging mogelijk indien verhuurder en huurder deze gezamenlijk overeenkomen.
Bij aanzeggingen na 12 maart heeft huurder ook het recht om eenzijdig een éénmalige tijdelijke verlenging voor een zelfgekozen duur van één, twee of drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020 in te roepen. Dit recht dient te worden uitgeoefend binnen één week na de aanzegging van verloop van de periode door de verhuurder.
De wet verplicht verhuurders bij een aanzegging na 12 maart om huurders expliciet te wijzen op het recht om verlenging te verlangen onder de nieuwe wet.

De wet maakt echter een uitzondering voor de situatie waarbij een verhuurder niet aan de mogelijkheid tot genoemde verlenging kan voldoen, bijvoorbeeld door verplichtingen die de verhuurder is aangegaan zoals de verkoop van de woning of door het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een andere huurder. Een verhuurder is dan niet gehouden het inroepen van de tijdelijk verlenging te respecteren. Evenmin is een verhuurder hiertoe niet gehouden indien de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt.

In het wetgevingsproces is door een amendement overwogen om de huurprijs voor het jaar 2020 maximaal met de inflatie te verhogen en verdere indexering of overeengekomen verhogingen te bevriezen. Dit amendement is niet aangenomen. Onder andere met de overweging dat de financiële consequenties voor woningcoöperaties de bouw of verduurzaming van woningen in de weg zouden staan. In de landelijke pers wordt het afschieten van het amendement breed uitgemeten en door sommigen politiek gezien als een gemiste kans. In het kader van het wetgevingstraject en de achtergrond van de spoedwet, is echter niet verwonderlijk dat een bevriezing van de huren niet in deze wet wordt geregeld.

De regelingen omtrent de mogelijke verlenging is hier schematisch weergegeven:

Bron: Kamerstukken II 2019/2020, 35431, nr. 3 (MvT)