Menu

4 juni 2018

Voorkom bonje met de buren

Bij projectontwikkeling kun je te maken krijgen met gemeenschappelijke zaken, zoals gemeenschappelijke funderingen of muren.  Door deze gemeenschappelijke eigendom ontstaat mandeligheid. Voor de voortgang van een bouwproject blijkt dat bij een mandelige zaak goede communicatie met de mede-eigenaar essentieel is.

Onlangs speelde de volgende zaak:

Een projectontwikkelaar wilde zijn pand verbouwen, en hiervoor was volgens zijn oordeel nodig dat de fundering werd vernieuwd. Deze fundering is gemeenschappelijk met een naastgelegen hotel. De projectontwikkelaar vindt dat de vernieuwing noodzakelijk is, en dat er daarom geen voorafgaande instemming nodig is van de hoteleigenaar. De hoteleigenaar vordert echter in kort geding dat de projectontwikkelaar zijn werk moet staken totdat redelijk overleg heeft plaatsgevonden.

De wet regelt voor gemeenschappelijke zaken dat (kort gezegd) onderhoud en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden, door de deelgenoten zelfstandig mogen worden verricht. In beginsel zijn de kosten  dan voor rekening van alle mede-eigenaren. Voor alle andere handelingen geldt dat deze door de deelgenoten samen moeten worden verricht, tenzij er afwijkende afspraken zijn gemaakt. Van belang is dus om vast te stellen of de werkzaamheden noodzakelijk zijn.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de noodzaak om zelfstandig te mogen handelen, niet snel het geval zal zijn. Er moet dan al sprake zijn van een reëel en acuut gevaar voor ernstige schade, waarbij niet kan worden gewacht op het resultaat van het onderlinge overleg of op een beslissing van de rechter.

In dit geval bleek uit onderzoek dat de fundering onvoldoende was, maar dat herstel binnen 5 jaar zou moeten plaatsvinden. Dat vernieuwing van fundering praktische en financiële voordelen heeft, brengt niet met zich mee dat je niet vooraf met de mede-eigenaar moet overleggen. De gevolgen van het wijzigen van de fundering aan één zijde van het hotel zal ook een rol spelen.

De projectontwikkelaar had al een onherroepelijke omgevingsvergunning, maar dat sluit niet uit dat een handeling alsnog onrechtmatig kan zijn jegens een derde. De projectontwikkelaar had de hoteleigenaar ook niet geïnformeerd over de vernieuwing van de fundering en het bleek ook niet uit de vergunningsaanvraag. Het oordeel van de voorzieningenrechter was dan ook dat er in deze situatie geen sprake was van handelingen die niet kunnen worden uitgesteld. De werkzaamheden moesten worden stilgelegd!

ECLI:NL:RBAMS: 2018:1491

Tot slot:

De uitspraak van de rechter ligt in de lijn van de bestaande jurisprudentie. Een goede communicatie met de mede-eigenaren is nodig om dit soort vertragingen in bouwprojecten te voorkomen. Een mede-eigenaar voor een voldongen feit plaatsen, blijkt daarvoor niet de juiste methode te zijn.

Mocht u over het vorenstaande vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met Esther Ruitenbeek (e.ruitenbeek@vbcnotarissen.nl) of met uw eigen contactpersoon bij VBC notarissen.